מהו פרויקט "פינוי בינוי"?
בסוף שנות ה- 90 משרד הבינוי והשיכון החל במדיניות של התחדשות עירונית, במסגרתה מבקש משרד הבינוי והשיכון לשפר את מראה הערים השונות ולאפשר לאוכלוסיות ותיקות לשפר את תנאי מגוריהן. במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית משרד הבינוי והשיכון עוסק בהכרזה על מתחמים כמתחם פינוי בינוי. מתחם פינוי בינוי הוא מתחם בו הוחלט לפנות את שטח הקרקע במתחם מתושביו, להרוס את בתי המגורים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.
מה ההבדל בין "פינוי בינוי" ל"בינוי פינוי"?
מתחם אשר יוכרז כמתחם המיועד לפרויקט מסוג פינוי בינוי, הינו מתחם אשר דייריו יפונו מדירותיהם לדירות חלופיות, ישולמו להם דמי שכירות למהלך תקופת בניית הדירות החדשות על ידי החברה המבצעת את הפרויקט, לאחר מכן החברה המבצעת תהרוס את בתי המגורים ולאחר מכן תבנה בנייני מגורים חדשים אשר עם סיום הבנייה יאוכלסו בהם דיירי המתחם בעלי הדירות הישנות. מתחם אשר יוכרז במתחם המיועד לפרויקט מסוג בינוי פינוי, הינו מתחם אשר דיריו יישארו לגור בדירותיהם ובמקביל תבנה החברה המבצעת בניינים חדשים במתחם עצמו על קרקע אשר תקצה הרשות המקומית. בסיום הבנייה ימסרו הדיירים את הדירות ליזם ובד בבד יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שהוקמו.
ישנם יתרונות בסיסים לפרויקט מסוג של "בינוי פינוי":
• וודאות לדיירים.
• מתן אפשרות להתקדמות בשלבים.
• יצירת התכנות מיידית להתנעה ולהתחלת הפרויקט אשר תהווה בסיס ראוי ונכון להמשך
מי מרוויח מהתהליך?
בעצם כולם מרוויחים מהתהליך, זה מצב של win win:
• העירייה – מביאה לשיפור העיר , מונעת זליגה של זוגות צעירים מהעיר ומביאה ומאפשרת מגורים נוספים בסביבה משופרת וירוקה.
• היזם- הרי ללא ייתכנות כלכלית , לא יתאפשר להוציא פרויקט כזה לפועל.
• בעל הנכס- זוכה לדירה בעלת ערך גבוה יותר מדירתו הנוכחית, סביבת מגורים משופרת, שדרוג איכות החיים, מימון מלא של היזם מתחילת הבנייה ועד לכניסתו לדירה החדשה ומעבר ישיר לבית החדש בלי לעבור טלטלות מיותרות.
כיצד לרוב מתבצע פינוי בינוי?
• החתמות הדיירים המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי.
• נדרשים לפחות 50% מבעלי הדירות אשר מסרו לחברה יפוי כח על מנת
שהחברה תייצג את בעלי הדירות מול הגופים השונים בתכנון וקידום הפרויקט.
• בדיקה כלכלית ותכנונית של הפרויקט בועדה המקומית לתכנון ובנייה
ובועדה המחוזית לתכנון ובנייה, וכן בועדה הבין משרדית של משרד השיכון.
• החתמת בעלי הדירות על חוזים מפורטים שבהם יעוגנו זכויותהם ויובטחו הערבויות הנדרשות ממסירת הדירה הישנה.
• קידום תוכנית בניין עיר להגדלת זכויות בניה בשטח הפרויקט וקבלת היתר בנייה.
• פינוי בעלי הדירות לדירות חלופיות
• הריסת המבנים הישנים ובניית בנייני מגורים חדשים.
• אכלוס בעלי הדירות בדירותיהם החדשות.
מי משלם על הכל?
החברה היזמית מממנת הן את הערבויות, הן את הייעוץ השוטף בתהליך והן את כל עלויות המעבר ללא יוצא מן הכלל, כולל דמי שכירות במידת הצורך.
מה לגבי ערבויות מהחברה המבצעת ?
לדיירים ניתנת ערבות מלאה לפי ערך הדירה החדשה. במקרה הצורך, תינתן ערבות גם עבור דמי שכירות מיום הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה.
מדוע נדרשים לחתום על יפוי כח?
חתימת בעלי הדירות על יפוי כח מאפשרת לחברה לפעול בשם בעלי הדירות לקידום הליך הפינוי בינוי מול הרשויות, הגופים השונים וכל גורם אחר אשר מעורבותו נדרשת לשם קידום הפרויקט.
חשוב לציין יפוי הכח אינו יוצר חיוב כספי כלשהו מצד הדיירים כלפי החברה ו/או עו"ד מיופה הכח, אלא נועד לעזור לבעלי הדירות לקדם הפרויקט באמצעות החברה.
מהו הרוב הדרוש לפרויקט "פינוי בינוי"?
• החוק קובע כי הרוב הנדרש לכריתת הסכם פינוי בינוי הינו 80% מבעלי הדירות בבניין וכן כי ה- 20% הנותרים מסרבים מטעמים שאינם סבירים.
מיהו "דייר סרבן"?
דייר סרבן הינו דייר אשר מסרב לתת הסכמתו לכריתת הסכם פינוי בינוי מטעמים שאינם סבירים או מתנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. דייר סרבן אחראי בנזיקין כלפי שאשר בעלי הדירות בבניין. המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
החברה סבורה כי התמודדות עם דיירים סרבנים אשר סירובם נובע ממחסור במידע פתירה ושואפת להשיג הסכמה מלאה באמצעות הסברה לדיירים הסרבנים את יתרונות פרויקט הפינוי בינוי.
מה קורה אם יש סרבנים?
החוק למעשה בא למנוע את הדיירים אשר מונעים ממניעים אישיים, כלכליים לזכות ליחס מעודף מהקבלן\יזם בתמורות המוצעות ע"י הקבלן. ניתן יהא לאלץ את המיעוט הסרבן להצטרף ו/או להיות חשופים לתביעות בגין פגיעה קשה בקניינם של רוב הדיירים המעוניינים בפרויקט. לאחרונה אף נקבע בפס"ד תקדימי של בית המשפט השלום בתל אביב כי דייר, אשר סירב ללא סיבה סבירה ובחוסר תום לב לביצוע של עסקת פינוי-בינוי, יפצה את שכניו בסכום שיא של 2.4 מיליון שקל, בנוסף לתשלום שכר טרחת עורכי דין בגובה 100 אלף שקל.
שאלות
ותשובות
שאלות
ותשובות